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穩定現金流、抵御市場波動 房企持有商業地產意愿提升

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穩定現金流、抵御市場波動 房企持有商業地產意愿提升

2020/01/08 13:56
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2019年,房企商用物業持有意愿提升,商業運營從“去零售轉體驗”轉向“零售體驗化”。1月6日,全聯房地產商會商業地產工作委員會與RET睿意德聯合發布的《中國商業地產行業2019/2020年度發展報告》(以下簡稱“報告”)顯示了上述內容。報告認為,在經濟增速放緩的背景下,商業地產呈現出由開發驅動型向商業驅動型的良性轉變。

從“去零售轉體驗”到“零售體驗化”

隨著房地產調控政策不斷收緊,拿地成本的上升使得以往靠住宅增值獲利的經營模式不再可持續,房企開始向運營增值的模式轉變。

另外,促進房企自持商業的客觀因素是,2019年,許多地方在優質商業地塊拍賣中,對于持有物業的比例也常常提出更高的要求,從客觀上促進商用持有物業的增加。

事實上,在市場下行的環境下,報告認為持有型物業的穩定現金流,能夠幫助企業抵御市場波動對業績帶來的影響,凸顯出穿越經濟周期的能力。

不過,更為現實的問題是,雖然以往散售型的商業地產模式弊端已經被主流地產商所充分認知,房企主觀持有的意愿加強,但在融資收緊的情況下,實際持有量短期內亦難出現大幅增加。

報告顯示,在商業地產的運營過程中,“去零售化”幾乎成為近些年實體商業創新的主要共識,商場紛紛降低賣場的零售業態面積,轉而以增加餐飲、影院、冰場、兒童游樂等體驗業態替代。但這一轉型創新在一些符合市場需求的項目上取得了成功,而作為普適性的策略并未實現預想效果,這種功能性體驗業態在承租能力等仍然達不到零售業態水平。

2019年,一些商場開始調整創新轉型思路,轉向嘗試零售體驗化,堅持零售主體地位,同時強化場景體驗感與服務體驗感,輔助導入部分相關性的體驗功能業態。

比如,從K11到方所,從言幾到朝陽大悅城悅界,從上海世紀匯的1192弄街區到北京王府井百貨的和平菓局,零售體驗化漸次展開。從“去零售轉體驗”到“零售體驗化”,為實體商業打開了一個新的增長通道。

市場為商業資產重新定價

因為對于宏觀經濟形勢的普遍不樂觀,加上銀根吃緊,2019年,一些持有商業資產集中出現變現。比如,瑞士合眾集團聯手財團13.4億美元收購位于北京中關村地區的鼎好大廈,力圖通過重新定位和改造實現資產價值的提升;金隅集團以51.87億競拍購得北京亞奧板塊知名商務綜合體盤古大觀。

值得關注的是,北京世茂工三以21.87億元的價格拍賣再次流拍,這一價格較第一次拍賣下調1.13億元,與第二次拍賣價格持平,已遠低于其估價水平。

報告認為,2019年成交的北京翠宮飯店、盤古大觀、海航大廈價格基本遵循了投資界通行的回報測算標準,而非以開發商的住宅估價思維與單純的地段價值論。市場為長期虛高的商業資產重新定價,資產價格有望下行。

全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平表示,過去幾年間,電商風頭蓋過實體商業。2019年,盡管電商直播網紅帶貨吸引了眾多眼球,但深究之下,本質上仍是營銷噱頭。電商的線下新零售也缺乏商業運營上的深層次突破。反而是部分實體商業回歸商業本質的創新表現亮眼。比如,繼SKP店慶創下日銷10億新高成為熱點之后,新開業的SKP-S以高度的場景式體驗、工業夢幻風的裝修風格、豐富的互動藝術裝置,令人耳目一新。

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